Planen Sie rückwärts: Ein Hausverkauf für einen späteren Immobilienkauf in Uruguay braucht vom Auftrag bis zum Geld auf dem Konto vier bis sechs Monate. Wer auswandert, liest deshalb vor allem anderen zwei Dokumente, den alten Kaufvertrag und den Kreditvertrag, denn dort stehen die beiden Posten, die den Erlös am stärksten verändern. In meiner Arbeit als Makler in Dresden landet das Thema oft erst auf dem Tisch, wenn der Flug schon gebucht ist. Dann wird es eng, aber selten unmöglich.

Wenn der Flieger früher geht als der Notar

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, verlangt das Finanzamt Ihren persönlichen Steuersatz auf diesen Gewinn, schnell 40 Prozent und mehr. Die Frist läuft von Beurkundung zu Beurkundung, also vom notariellen Kaufvertrag bis zum notariellen Verkaufsvertrag. Einzug, Grundbucheintrag und Schlüsselübergabe zählen nicht, das hat der Bundesfinanzhof 2026 erneut bestätigt.
Für das selbst bewohnte Eigenheim gibt es die entscheidende Ausnahme: Wer im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst in der Immobilie gewohnt hat, verkauft steuerfrei, auch mitten in der Zehnjahresfrist. Angebrochene Jahre genügen, im Extremfall reichen ein Tag im ersten Jahr, das komplette mittlere und ein Tag im Verkaufsjahr. Was viele überrascht: Auch die Wohnung, in der Ihr studierendes Kind lebt, gilt als Eigennutzung, solange Sie Kindergeld beziehen. Wer dagegen zwischenzeitlich vermietet hat, muss die Abschreibungen dieser Jahre auf den Gewinn aufschlagen. Und die Frist reist mit: Auch wer beim Verkauf längst im Ausland gemeldet ist, versteuert den Gewinn aus einer deutschen Immobilie in Deutschland.

Wenn der Flieger früher geht als der Notar

Der zweite große Posten kann die Vorfälligkeitsentschädigung sein. Lösen Sie ein laufendes Darlehen vor Ende der Zinsbindung ab, verlangt die Bank Ersatz für entgangene Zinsen. Wie viel, hängt an der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem Zins, zu dem die Bank das Geld heute wieder anlegt. Die überraschende Folge im Zinsumfeld 2026: Gerade bei Altverträgen aus der Niedrigzinszeit fällt die Entschädigung oft klein aus oder ganz weg. Verlassen Sie sich darauf aber nicht, lassen Sie die Berechnung Ihrer Bank vor dem Verkaufsstart prüfen. Kaum jemand kennt außerdem § 489 BGB: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung dürfen Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne einen Euro Entschädigung. Liegt die Auszahlung mehr als zehn Jahre zurück, bei Finanzierungen bis etwa 2015 ist das heute der Fall, sprechen Sie mit Ihrer Bank also aus einer ganz anderen Position.
Die übrigen Kosten sind überschaubar: der Energieausweis, Pflicht spätestens zur Besichtigung, je nach Variante 50 bis 500 Euro, die Löschung der Grundschuld, als Faustregel 0,2 bis 0,4 Prozent der eingetragenen Summe, und die Maklerprovision, die sich Verkäufer und Käufer seit Ende 2020 teilen, in Sachsen üblich je 3,57 Prozent.

Wenn der Flieger früher geht als der Notar

So sieht der Zeitplan aus, den ich mit auswandernden Eigentümern aufsetze. Vier bis acht Wochen für Unterlagen, Wertermittlung und Preisstrategie. Danach sechs bis zwölf Wochen Vermarktung mit Besichtigungen, zur Einordnung: Ende 2025 war eine Eigentumswohnung in Deutschland im Schnitt 67 Tage inseriert. Für Kaufvertragsentwurf und Notartermin folgen drei bis sechs Wochen. Und dann kommt der Teil, den fast alle unterschätzen: Zwischen Beurkundung und Geldeingang vergehen noch einmal vier bis acht Wochen, weil Vormerkung, Lastenfreistellung und Fälligkeit erst stehen müssen. Der Notartermin ist nicht der Zahltag.
Zusammengerechnet sind das im Regelfall vier bis sechs Monate, und wer jede Etappe ausreizt, braucht noch länger. Wer im März abfliegen will, startet den Verkauf also spätestens im September davor, nicht im Januar.

Wenn der Flieger früher geht als der Notar

Manchmal lässt sich die Reihenfolge nicht retten: Der Arbeitsvertrag im Zielland beginnt, das Haus ist noch nicht verkauft. Dann verkaufen Sie aus dem Ausland, und das funktioniert mit einem einzigen Baustein zuverlässig: der notariellen Vollmacht für eine Vertrauensperson in Deutschland. Sie kostet beim deutschen Notar je nach Objektwert etwa 50 bis 200 Euro und gehört vor die Abreise. Aus dem Ausland bleibt sonst nur der Termin bei Botschaft oder Konsulat, auf den Sie teils Wochen warten, oder der ausländische Notar samt Apostille und beglaubigter Übersetzung. Beides kostet Zeit, die Ihr Käufer selten hat.
Zwei Dinge noch, beide klein, beide entscheidend. Halten Sie Ihr deutsches Konto offen, mindestens ein halbes Jahr über den Notartermin hinaus, denn dort läuft der Kaufpreis ein, und ausländische Banken stellen bei sechsstelligen Eingängen unangenehme Fragen. Und geben Sie für das Verkaufsjahr eine deutsche Steuererklärung ab, diese Pflicht wandert nicht mit aus. Ein Steuerberater in Deutschland erledigt das komplett aus der Ferne.

Mein Rat aus der Praxis: Legen Sie die Reihenfolge bewusst fest. Erst die beiden Fristen prüfen, dann den Preis, dann den Flug. So bleibt der Umzug ein Umzug und wird kein Notverkauf.

Calvin Linke ist Immobilienmakler in Dresden (Immobilienpartner Sachsen). Er begleitet Eigentümer beim Verkauf von Häusern und Wohnungen, auch wenn der Umzug nach Uruguay bereits läuft. Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Wie ein Hausverkauf in Dresden Schritt für Schritt abläuft, beschreibt er auf seiner Website.
Lesetipp: Was mit dem Haus passiert, wenn Sie es beim Auswandern behalten, und was Uruguay seit 2026 anders macht: „Auswandern nach Uruguay: Was passiert mit dem Haus in Deutschland?

Quellen zu den Zahlen im Text
Zehnjahresfrist, Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz, Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren: § 23 EStG

Frist läuft von Beurkundung zu Beurkundung, maßgeblich sind die obligatorischen Verträge: BFH-Beschluss IX B 24/26, bestätigt Juli 2026

Angebrochene Kalenderjahre genügen: BFH vom 03.09.2019, IX R 10/19
Nutzung durch kindergeldberechtigte Kinder gilt als Eigennutzung, Überlassung an andere Angehörige nicht: BFH vom 14.11.2023, IX R 13/23

Hinzurechnung der Abschreibungen bei zuvor vermieteten Objekten: § 23 Abs. 3 EStG
Steuerpflicht des Verkaufsgewinns bleibt nach dem Wegzug bestehen: § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG

Vorfälligkeitsentschädigung nach der Aktiv-Passiv-Methode, abhängig von der Differenz zwischen Vertrags- und Wiederanlagezins: Stiftung Warentest, Stand 21.01.2026
Kündigungsrecht zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB

Energieausweis, Pflicht und Kostenrahmen 50 bis 500 € je nach Variante: GEG §§ 79 ff., Kostenangaben ADAC, Stand 29.07.2026

Löschung der Grundschuld, 0,2 bis 0,4 % der eingetragenen Summe: t-online Ratgeber Immobilienrecht, Stand 11.05.2026

Geteilte Maklerprovision seit 23.12.2020, in Sachsen üblich je 3,57 % inkl. MwSt.: §§ 656c, 656d BGB, Marktangabe ImmoScout24, Stand 13.04.2026

Eigentumswohnungen Ende 2025 im Bundesschnitt 67 Tage inseriert: CBRE-Pressemitteilung vom 05.02.2026

Etappendauern und Gesamtdauer von vier bis sechs Monaten: Erfahrungswerte Immobilienpartner Sachsen

Notarielle Vollmacht 50 bis 200 €, konsularische Beurkundung als Alternative: GNotKG-Größenordnung, Auswärtiges Amt