Wie funktioniert der Immobilienkauf in Uruguay? (Käufer ist anwesend)

Der potenzielle Käufer eines Immobilienobjekts wählt mit seinem Immobilienmakler das gewünschte Objekt aus. Danach werden sich Käufer und Verkäufer mündlich über einen Preis einig. Denken Sie als Käufer daran, möglicherweise zuvor ein Gutachten erstellen zu lassen, um eine bessere Verhandlungsbasis zu haben. Der Immobilienkäufer entscheidet sich dann für einen “Notar/Escribano”. Dieser wendet sich an den Notar und den Immobilienmakler des Verkäufers. Der Notar des Käufers setzt einen Vorvertrag “Boleto de Reserva” auf, der auf der mündlichen Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer beruht, um die Kaufkonditionen festzulegen. Zu diesem Zeitpunkt muss der Käufer 10 % des Verkaufspreises auf ein extra dafür angelegtes Konto des Notars/Escribano hinterlegen. Diese Summe verbleibt auf dem Treuhandkonto und wird später bei der Zahlung der verbleibenden Restsumme angerechnet. Sollte eine der beiden Parteien die Konditionen des Kaufvertrags verletzen, wird eine Geldstrafe im Wert von generell 10 % des Kaufpreises fällig. Der Verkäufer der Immobilie übergibt alle Dokumente, inklusive der Eigentumsurkunde, an den Notar des Verkäufers. So wird ausgeschlossen, dass während des Überprüfungsprozesses die betreffende Immobilie an einen anderen Käufer veräußert wird. Die Prüfung der Papiere dauert etwa 30 bis 45 Tage, kann sich aber in bestimmten Fällen bis zu 90 Tagen hinziehen. Überprüft wird unter anderem der Titel und die Historie des Objekts sowie die steuerliche Situation. Danach wird ein Termin für die Zahlung des noch ausstehenden Restbetrags (90 Prozent) sowie die Unterzeichnung der Dokumente festgesetzt. Dabei werden ferner die Übertragung der Immobilie auf den Käufer und die Registrierung in das öffentliche Verzeichnis vorgenommen. Immobilien kaufen in Uruguay ist einfacher, wenn Sie mit einem deutschsprachigen Makler oder Assessor zusammenarbeiten.

Wir fassen noch einmal zusammen und geben weitere Tipps:

Möchten Sie unangenehmen Überraschungen vermeiden, sollten Sie nie einen Immobilienkauf über das Internet vornehmen. Leisten Sie des Weiteren nie eine Anzahlung, bevor Sie das betreffende Immobilienobjekt nicht persönlich unter die Lupe genommen haben. Oft stellen sich teilweise schwer behebbare Mängel oder Umbauoptionen erst bei einer Besichtigung vor Ort heraus. Wählen Sie auf jeden Fall einen Notar Ihres Vertrauens, der Ihre Interessen und nicht die des Maklers und/oder Verkäufers vertritt. Nach einer mündlichen Einigung der Beteiligten über den Immobilienpreis wird der Vorvertrag (“Boleto de Reserva”) erstellt. Danach erst ist die Anzahlung, die sogenannte (“Seña”) zu leisten. Generell sind das 10 Prozent des Gesamtwertes des betreffenden Objekts. Im Folgenden macht sich Ihr Notar daran, die exakten Eigentumsverhältnisse zu überprüfen und weitere wichtige Papiere einzuholen, darunter diverse Zertifikate und Unbedenklichkeitspapiere. Ihr Makler sorgt dafür, dass Sie beispielsweise keine Altschulden übernehmen müssen.
Wichtig für Sie zu wissen ist, dass für den Fall, dass der bisherige Eigentümer der Immobilie Um- oder Anbauarbeiten vorgenommen hat, ein von Ihnen gewählter Architekt die Baupläne hinsichtlich des jetzigen Standes der Immobilie in Uruguay überprüft. Sollte diese nicht mit den Plänen übereinstimmen, ist der Verkäufer verpflichtet diese auf seine Kosten zu aktualisieren. Dafür ihm ein gewisser Zeitrahmen eingeräumt.

Ist der Immobilienkauf in Uruguay sicher?

Gleich vorneweg. Das Verfahren eines Immobilienkaufs ist in Uruguay nicht der gleiche Prozess wie in Deutschland, Österreich oder anderen Ländern. Nehmen Sie dies als potenzieller Käufer beim Akt Immobilien kaufen in Uruguay so hin. Sie können es nicht ändern. Das bedeutet aber nicht, dass der Immobilienkauf in Uruguay unsicher und nicht transparent ist. Allerdings kann es beim Kauf eines Objekts zu verschiedenen Fällen kommen, die jeweils eine spezifische Lösung mit sich ziehen. Haben Sie beispielsweise kein Bankkonto in Uruguay und der für den Kauf des betreffenden Objekts vorgesehene Betrag befindet sich somit auf keiner uruguayischen Bank, berechtigt Sie das nicht, einen Bankscheck von einer einheimischen Bank zu erhalten oder eine nationale Überweisung zu tätigen, wie sie ein in Uruguay Ansässiger einfach vornehmen kann.
Viele ausländische Käufer, die sich nicht im Land befinden, zweifeln oft an der Sicherheit des Kaufprozesses. Als Käufer sollten Sie jedoch wissen, dass der von Ihnen gewählte Notar die gesamten ursprünglichen Titel der betreffenden Immobilie sowie die bereits im Vorvertrag erwähnten 10 % des vereinbarten Kaufpreises verwahrt. Der betreffende  Notar muss damit seine Pflichten als Treuhänderin übernehmen.
Alle uruguayischen Notare bezeugen in Uruguay öffentlich ihre Handlungen. Darüber hinaus übernehmen sind die einheimischen Notare persönlich für eine korrekte Beratung und Erfüllung des vereinbarten Vertrages bis zu dessen Abschluss und für einen Zeitraum von weiteren 20 Jahren gegenüber dem Käufer verantwortlich. Dies gilt übrigens auch für die Pflicht als Steuereinbehaltungsstelle gegenüber dem Finanzamt.
Nach der Unterzeichnung des Vorvertrags umfasst das Verfahren die eingehende Überprüfung der Dokumentation und deren Abgleichung mit Registerurkunden, kommunalen Katasterbescheinigungen usw. Der Notar trifft demnach eine Entscheidung und übernimmt die Verantwortung für die Güte der von ihm genehmigten Dokumentation. Damit wird garantiert, dass der Immobilienkäufer schließlich mit der notwendigen Rechtssicherheit den Kauf tätigen kann.  
Generell wird die Kaufurkunde im Notarprotokoll unterzeichnet und gleichzeitig erfolgt die Zahlung mittels Bankscheck oder der Betrag wird zuvor an den Verkäufer überwiesen, damit er die im Kaufvertrag enthaltenen Zahlungsbescheinigung erteilen kann.

ACHTUNG! Die uruguayischen Notare verfügen über keine Bankkonten, die zum Erhalt von vereinbarten Immobilienpreisen bestimmt sind, die Gegenstand von Verträgen zwischen dritten Parteien sind. Haben Sie Fragen, dann senden Sie diese an Kontakt Info.

Immobilienkauf in Uruguay aus dem Ausland

Verfügt der Käufer nicht über die entsprechende Summe für die endgültige Kaufabwicklung in Uruguay sowie die Unterzeichnung eines Kaufvertrags, bleibt ihm nur die Option, den Anweisungen des Notars seines Vertrauens zu folgen und 90 % des Preises direkt auf das Konto des Verkäufers überweisen.
Um die Unterzeichnung des Kaufvertrags fristgerecht abwickeln zu können, muss der Betrag bereits zuvor auf dem Konto des Verkäufers eingegangen sein. Hierzu muss der Käufer mindestens eine Woche vor dem zur Vertragsunterzeichnung vorgesehenen Datums einkalkulieren. Diese Überweisung erfolgt vor Ablauf der Prioritätsreservierungsfrist, die im Grundbuch unter der Verantwortung des Notars eingetragen ist. Der Notar übergibt dem Verkäufer die von ihm verwahrten restlichen 10 % erst im Laufe des Beurkundungsverfahrens. BEACHTEN SIE: EIN ANDERES VERFAHREN IST IN DIESEM FALL NICHT MÖGLICH.

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie in Uruguay an?

Die Maklergebühr beim Immobilienkauf in Uruguay beträgt generell ca. 3 % des Verkaufspreises zuzüglich der Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 22 % – insgesamt also 22 %, Provision inkl. IVA = 3,66 %.
Ein Anwalt/Notar in Uruguay berechnet sich ebenfalls ca. 3 Prozent des Verkaufspreises zuzüglich 22 % Mehrwertsteuer. Hinzu kommen  Gebühren für die Registrierung von Urkunden und Stempeln in Höhe von ca. 0,55 % sowie weitere Kosten für Register- und Steuerbescheinigungs-Stempelgebühren im Wert von 500 bis 800 US-Dollar.

Die erste Zahlung, die für Sie bei einem Prozess Immobilien kaufen in Uruguay anfällt, ist die Zahlung für die Seña (siehe oben) plus gegebenenfalls die Hälfte der ausstehenden Notargebühren (letzteres ist kein Muss). Nach der Überprüfung und einer eventuellen Aktualisierung der Dokumente gemäss den Plänen und Verträgen, wird letztendlich von beiden Parteien das Kaufdokument (“Escritura Definitiva”) unterzeichnet. Danach veranlasst der Notar die Eintragung der Dokumente in die jeweiligen öffentlichen Register.

Hinweis: Alle uruguayischen Notare haben im Rahmen des internationalen Geldwäschegesetzes eine Due-Diligence-Prüfung (Nachweis des Geldursprungs) auszuführen. Finden Sie hierzu mehr über die Anforderungen, die dazu nötig sind bei unseren Partnern: acrobat.adobe.com/id/

Laut unseren Erfahrungen müssen Sie diese im Dokument erforderlichen Punkte nicht unbedingt komplett erfüllen. Unsere Notare verfügen über Verbindungen zu den uruguayischen Banken, die einen Immobilienkauf erleichtern. Anders sieht es hingegen bei Investitionen oder normalen Banküberweisungen aus.

Je nachdem wie hoch der Kaufwert des betreffenden Objekts ist, sind damit weitere verbundene Kosten für Banküberweisungen, Übersetzungen (falls gewünscht) etc. abzudecken. Generell sollten Sie mindestens 500 US-Dollar dafür einplanen. Sind Sie selbst nicht anwesend bei der Unterzeichnung der Verträge und müssen dafür einen Bevollmächtigten bestellen, fallen dafür zusätzliche finanzielle Anwendungen im Bereich von ca. 600 US-Dollar an. Hinzu kommen 22 Prozent Mehrwertsteuer.

Die Grunderwerbssteuer bestimmt den „Katasterwert“ der Immobilie auf der Basis der Lage und des Zustands des betreffenden Objekts. Im Allgemeinen liegt dieser Wert deutlich unter dem Marktwert. Kalkulieren Sie eine zusätzliche Gebühr von ca. 2 % dieses Betrags ein. Ein genauer Betrag können wir im Voraus nicht angeben, da dieser am Stichtag gemäss dem aktuellen Wechselkurs ermittelt wird.

Zusammengefasst lässt sich feststellen, dass Sie im Prozess Immobilien kaufen in Uruguay mit zusätzlichen Kosten in Höhe von 8 bis 10 Prozent des Verkaufspreises rechnen müssen.
Es gilt ferner zu beachten, dass die Angaben durchaus je nach Dienstleister schwanken können oder seitens der Regierung kurzfristig aktualisiert werden, daher sind die Daten ohne Gewähr.

SWIFT 103 Formular: So weisen Sie den Ursprung der Zahlung nach

Ein SWIFT MT103-Dokument ist ein standardisiertes Formular, das im internationalen Bankwesen zur Übermittlung von Zahlungsdaten zwischen Finanzinstituten verwendet wird. Wichtige Funktionen sind:
Erleichterung des internationalen Zahlungsverkehrs: Die Hauptfunktion eines MT103-Formulars besteht darin, internationale Überweisungen auszuführen. Sie enthält alle erforderlichen Informationen, um Geldbeträge von einer Partei zur anderen über verschiedene Banken und Länder hinweg zu überweisen.
Das MT103-Formular ist Teil des SWIFT-Zahlungssystems (Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunication), das Finanznachrichten weltweit standardisiert. Dadurch wird sichergestellt, dass die Zahlungsanweisungen von allen teilnehmenden Banken einheitlich verstanden und verarbeitet werden.
Umfassende Angaben zur Zahlung: Das Dokument enthält eine Vielzahl von Details, wie z. B.:
Bank- und Kontoinformationen des Absenders und des Empfängers
Betrag und Währung der Transaktion
Zahlungszweck
Eindeutige Transaktionsreferenznummern

Ein MT103-Formular ermöglicht die Verfolgung und Überprüfung von internationalen Zahlungen. Sie enthält eindeutige Kennungen und Zeitstempel, die Geldinstituten helfen, die Transaktion zurückzuverfolgen.

Die Formulare dienen als Zahlungsnachweis, sowohl für den Zahler als auch für den Zahlungsempfänger. Das Formular liefert einen überprüfbaren Nachweis, dass die Zahlung veranlasst und über das Bankensystem abgewickelt wurde.

Kann ich meine Immobilie in Uruguay versichern?

Ja. Sie haben die Möglichkeit, Ihre Immobilie bei einem der verschiedenen Versicherungsunternehmen, die im Land ansässig sind, zu versichern. Der Versicherungsbetrag, den Sie jährlich, einmalig oder in Raten zahlen können, ist abhängig vom Wert des Objekts. Inklusive in solchen Immobilienversicherungen ist zudem der eigene Hausrat.